合建契約以及民法第425之1條——最高法院110年台上字第1615號判決

2022/09/17
合建契約以及民法第425之1條——最高法院110年台上字第1615號判決
民法第425之1條旨在處理,當土地房屋原先同屬於一人所有,而後分別讓與數人時,推定房屋受讓人與土地受讓人之間具有租賃關係

合建契約以及民法第425之1條——最高法院110年台上字第1615號判決

前言

民法第425之1條旨在處理,當土地房屋原先同屬於一人所有,而後分別讓與數人時,推定房屋受讓人與土地受讓人之間具有租賃關係,學說上認為本條最核心之要素即為「房屋原先同屬於一人」,因如不同屬於一人,其間利用關係或早有安排,或應由其自行解決之,法並無介入之必要。

惟實務上時有基於個案正義之要求,而擴張本條適用於「非同屬於一人」之情形,例如本文所欲討論之案例,在合建契約中,地主與建商約定由地主提供土地而由建商出資於其上興建房屋,如房屋或土地之後易主時,是否有本條之適用,即有加以討論之必要

本文

最高法院110年台上字第1615號判決

案例事實

本案所涉及乃「請求不當得利」案件,事實略為,土地所有人(即被上訴人)與建商合建房屋,由建商取得房屋1到5樓之所有權以及基地之所有權,而地主取得地下室之所有權,而後上訴人輾轉取得1到5樓之所有權以及基地所有權。

爭點

上訴人得否援引民法第425條之1,請求法院核定土地之租金,請求被上訴人支付?

本案法院見解

法院認為得以類推適用本條之規定,最高法院援引民法第799條一體處分之法理,房屋性質上不能與土地使用分離使用,進而認定「倘區分所有建築物之專有部分與其所屬對應之基地權利,於84年6月28日公寓大廈管理條例公布施行前分離而為移轉,嗣該基地再輾轉出售時,與民法第425條之1所稱「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之情形雖未盡相同,惟揆之上開法條調和建物與土地利用關係之規範目的,基地受讓人非不得類推適用民法第425條之1規定,請求法院核定租金。」

本文評析

過去實務見解觀察

在過去實務見解中,對於「合建契約」中,建商以及地主之間,是否可任具有經濟上之關聯,而屬於「同屬一人」,使該房屋類推民法第425條之1之規定取得利用權,見解仍然分歧。

但是仍然以採取否定說者為多數之見解,理由多以「在於合建契約中地主與建商之間之約定僅為內部之債權約定,而此債權性質不得拘束房屋或土地受讓之第三人。」。

而採取肯定見解者,則認為合建類型於運作上與同屬於一人類似(最高法院93年台上字第713號判決、最高法院99年台上字第1585號判決所採),於合建契約中,房屋之過戶程序多由建商所為,而此類情形與房屋土地同屬於一人情形類似,而得以類推適用本條。

本案實務見解評析

本號實務見解採取肯定說之見解,理由以「區分所有權之法理類似」,在地主與建商合建之標的物為區分所有建築時,雖在舊法下得以將基地之應有部分與專有部分分別讓與,惟新法中就該等建築不得就兩者分開讓與之規定,乃調和建物與土地利用關係之規範目的,而僅以房屋或僅以土地讓與者,為達調和之目的,亦應類推適用本條。

學說上對於合建是否有本條之適用亦有肯否之討論:

採取肯定之見解者,認為應於合建契約中如土地遭受強制執行拍賣而造成房屋上尚失利用權,從利益權衡之觀點,一方面如大量拆除合法之建築物,恐有為社會經濟、公通利益;另一方面,該土地之拍定人明知其上具有合法建物仍為投機之拍定,在此衡量之下,應賦予該房屋具有利用權而有本條之適用。

惟多數之學說採取否定之見解,該內部地主以及建商之約定,僅屬於債權之性質,而該房屋既然僅具有「債權占有本權」,則不應對於受讓人產生拘束力,所應考慮者係,是否於「合建」之情形適用或類推適用民法第426之1條之規定。

給考生的叮嚀

本案實務見解之類推適用或可一方面使被上訴人無庸遷出房屋,另一方面使上訴人取得租金請求權,而於個案中取得衡平,惟本文認為在法學方法上則可能論理仍有不足。理由在於「類推適用」的前提在於法律存在有「法律漏洞」,在房屋土地之互動關係中,法律規範上已有既存之體系,即在內部有法律關係時,如為債權則應討論「債權是否產生物權化」之效果(例如:民法第425條)。如內部無法律關係時,則應討論「擬制法律關係」(例如:民法第425條之1、民法第876條)。

若是題目改編本案成為問題時,則建議採取否定之見解,認為沒有民法第425條之1之適用或類推適用,並且要進一步的論述此類情形,是不是可能因為已經具備足夠之公式外觀,而產生內部債權物權化之效果。

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1.謝在全,《民法物權論(中)》,修訂五版,2010年,頁489,新學林。

2.本例無法適用民法第799條之理由在於,該條文乃於民國98年始修正,而本案移轉之時點在本條修正之前。

3.例如:最高法院87年度台上字第641號判決、最高法院90年度台上字第1775號判決、最高法院91年度台再字第30號判決、最高法院96年度台上字第1017號判決、最高法院99年度台上字第13號判決等。

4.黃陽壽,〈論合建房地異主時房屋所有人之基地使用權〉,《民法研究會,民法研究5》,2021年,頁354、355;黃陽壽、孫森焱、蔡明誠、謝在全、蘇永欽、劉春堂、盧佳音、陳聰富、陳志雄、詹森林,〈論合建房地異主時房屋所有人之基地使用權——民法研究會第二十一次學術研討會〉,《法學叢刊》,第46卷,第2期,2001年,頁102(黃陽壽發言)。

5.曾品傑,〈論民法第八七六條之法定地上權〉,《中正財經法學》,第16期,2018年1月,頁145;劉春堂,房屋建築物受讓人對基地之繼續使用權——簡評最高法院九八年度台上字第一三三九號判決,台灣法學雜誌,第151期,2010年5月,頁192;陳重見,合建契約與民法第425條之1之適用或類推適用——最高法院107年台上字第1380號民事判決,台灣法學雜誌,第358期,2018年12月,頁208。

6.民法第426之1條「租用基地建築房屋,承租人房屋所有權移轉時,其基地租賃契約,對於房屋受讓人,仍繼續存在。」

7.曾品傑,〈論民法第876條之法定地上權〉,《中正財經法學》,第16期,2018年1月,頁145;劉春堂,〈房屋建築物受讓人對基地之繼續使用權——簡評最高法院九八年度台上字第一三三九號判決〉,《台灣法學雜誌》,第151期,2010年,頁192。